現(xiàn)在的樓市，一方面是一、二線城市的供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)居高不下，地王頻出，地產(chǎn)商拿地的熱情也很高。而截然不同的是，三、四線城市的供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大與求，房子有時(shí)候打折都賣不出去，這也是另外一種泡沫。那么，明年的一些市場(chǎng)化手段能夠消化這兩種泡沫嗎?明年的房?jī)r(jià)會(huì)怎么走?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員大連萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉戈共同評(píng)論。

　　一線城市房?jī)r(jià)，明年會(huì)漲多少?各大城市的房?jī)r(jià)將會(huì)怎么走?

　　王健林：一二線城市的房?jī)r(jià)至少在十年到二十年內(nèi)還是會(huì)上漲

　　十五到二十年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)萎縮。為什么?城鎮(zhèn)化率到75%，而且從世界房地產(chǎn)的規(guī)律來看，這些所有的工業(yè)化國(guó)家、發(fā)達(dá)國(guó)家，都是差不多城鎮(zhèn)化率到80%，房地產(chǎn)市場(chǎng)就開始萎縮。所以我是說，現(xiàn)在大規(guī)模、快周轉(zhuǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)目前的這種普遍模式，十五到二十年以后肯定就不行了，就萎縮了。那時(shí)候房地產(chǎn)行業(yè)是有的，幾百年以后還會(huì)有，但是量會(huì)很小。就是正常，而且大量是二手房的交易，一手房的開發(fā)也少了。我只是說這個(gè)區(qū)域。

　　現(xiàn)代房地產(chǎn)公司的模式，普通就是一個(gè)叫做大規(guī)模、快周轉(zhuǎn)，就是規(guī)模大，規(guī)模越做越大，一年幾千萬平米，一千、兩千億，甚至我們估計(jì)再過幾年三、五千億銷售都會(huì)有�？熘苻D(zhuǎn)，就是不停的拿地，不停的再買地，再投資，就是這種模式。所以我覺得這種模式，可能十五年前后，也可能快一點(diǎn)兒十多年，也可能慢一點(diǎn)兒二十年，這個(gè)模式肯定是走不通的，所以將來就是往細(xì)了來做。房地產(chǎn)會(huì)有，但是不會(huì)現(xiàn)在每一年平均全國(guó)城鎮(zhèn)，十五到二十億平米，這個(gè)量是沒有了�？赡苣莻�(gè)時(shí)候全國(guó)城鎮(zhèn)新開發(fā)的量，可能一億、兩億平米，大量是存量房，所以房地產(chǎn)公司的數(shù)量要大幅度地削減。到那個(gè)時(shí)候，房?jī)r(jià)就有風(fēng)險(xiǎn)了，飽和以后，房?jī)r(jià)就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。就會(huì)呈現(xiàn)出來像倫敦、美國(guó)、香港的模式，幾年上去，又跌下來�？赡芙�(jīng)濟(jì)好一點(diǎn)兒，又上去、又下來，就是波浪式的規(guī)律了，不會(huì)像現(xiàn)在這樣持續(xù)緩慢增長(zhǎng)。

　　你要這么看，放在一個(gè)二十年，十年的時(shí)間段來看，它的房?jī)r(jià)還是在往上走。比如說倫敦，二十年前和二十年的今天還是往上走。但是在二十年當(dāng)中，出現(xiàn)了好幾次的波浪式的運(yùn)動(dòng)規(guī)律，一下上去、下來30%，再又漲上去了，房?jī)r(jià)是跳水式的這種現(xiàn)象會(huì)出現(xiàn)。

　　我相信這會(huì)成為今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間里的一種規(guī)律，中國(guó)房?jī)r(jià)的一種規(guī)律。不完全是北上廣深，包括像杭州，南京，就是大概中國(guó)有那么十個(gè)、八個(gè)城市，不管叫一線，還是叫二線也好，這一部分城市，可能包括成都，都會(huì)處在一個(gè)長(zhǎng)時(shí)期的供不應(yīng)求的狀況，至少是十年到二十年，供不應(yīng)求的這種狀態(tài)，房?jī)r(jià)還會(huì)漲。如果就以這些城市來看，我自己一個(gè)判斷，至少十年到二十年內(nèi)還是要上漲的。

　　劉戈：一線城市的如果不進(jìn)行調(diào)控房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度慢不下來

　　我仔細(xì)看了一下，上個(gè)月70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)�；旧馅厔�(shì)一個(gè)是和GDP總量的話正相關(guān)，一個(gè)是和地區(qū)影響力正相關(guān)，一個(gè)是和發(fā)展?jié)摿φ嚓P(guān)，那么這三個(gè)正相關(guān)加起來一看，和王總說的是一個(gè)結(jié)論。也就是說，這些大城市由于他們的GDP，他們的地區(qū)影響力和發(fā)展?jié)摿κ亲顝?qiáng)的，明面兒就擺在這個(gè)地方。

　　人是怎么流動(dòng)的呢?哪個(gè)地方有工作，會(huì)向哪個(gè)地方去流動(dòng)。所以這些大城市人口進(jìn)入的速度還是在不斷地增長(zhǎng)，再加上這種預(yù)期，就是這些大城市過去這么多年來一直在增長(zhǎng)。所以這些大城市如果不進(jìn)行調(diào)控，按照自然的發(fā)展，它的增長(zhǎng)速度還是慢不下來。

　　王健林：調(diào)控最大的問題就是一個(gè)地方發(fā)燒全部都吃一樣的藥

　　中國(guó)其實(shí)過去最大的問題就是一刀切，一個(gè)地方發(fā)燒，全部都吃藥，或者說一個(gè)地方得病，全部都吃一樣的藥�，F(xiàn)在其實(shí)大家看來越來越清楚，可惜這個(gè)教訓(xùn)，可惜這個(gè)結(jié)論，是花了十幾年的時(shí)間才得出來的。比方說北上廣深杭，這些城市應(yīng)該用一種方法，那就是要持續(xù)調(diào)整、限購(gòu)、限貸，這是不能放松的，否則房?jī)r(jià)會(huì)飆升。那么其他的可以說，我覺得可以完全放棄調(diào)控。很多城市現(xiàn)在不是房?jī)r(jià)漲的問題，而是房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)的問題，特別是像一些西部、中西部的三、四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)供大于求。

　　對(duì)于我們，比方說，覺得這個(gè)地方風(fēng)險(xiǎn)偏大，我們就不進(jìn)，我們是可以有選擇的。但是作為地方政府，對(duì)于整個(gè)中國(guó)政府，對(duì)于這種毛病的解決是應(yīng)該拿出辦法的。

　　王健林：中央政府對(duì)樓市泡沫的消除不是采取扎針式而是采取一種捏著放氣的辦法

　　現(xiàn)在談拐點(diǎn)為時(shí)尚早，現(xiàn)在他可能是滯漲，它就是基本上不漲了，或者是漲得非常緩慢，這個(gè)現(xiàn)象是有的，但是說就出現(xiàn)拐點(diǎn)，就崩盤，一直往下走，這個(gè)可能性還是小的。為什么?第一，現(xiàn)在中國(guó)的新型城鎮(zhèn)化，主要就是要打造中、小城市，就是地級(jí)市和縣級(jí)市，使人口、財(cái)富向這種城市流入，把更多農(nóng)民解放出來，不是進(jìn)大城市，不是進(jìn)成都、杭州、北京、上海，而是進(jìn)了地級(jí)市和縣級(jí)市，所以從政策導(dǎo)向上，還是把人口、財(cái)富向這邊集中帶，這個(gè)還可以支撐一段時(shí)間。

　　第二，就是這些地方，雖然房子供大于求了。但是畢竟中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在還有7%的增長(zhǎng)，人們的財(cái)富也在適度增加，所以一下子崩盤的可能性也不大。第三，我們中央政府非常清楚地知道，中國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)這種泡沫的現(xiàn)象，那么對(duì)這種泡沫的消除，不能采取扎針式，看到一個(gè)泡沫一針扎，破了，那完了，那就對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)傷害太大，而是采取一種捏著放氣的辦法。比方說限制它的負(fù)債，限制它的土地供應(yīng)，讓市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間慢慢來消化。這三個(gè)原因結(jié)合在一起，所以我斷定崩盤，或者說另一個(gè)拐點(diǎn)出現(xiàn)，可能性是不大。

　　對(duì)于房地產(chǎn)稅，在三、五年前我就說過，房產(chǎn)稅解決不了房?jī)r(jià)。房產(chǎn)稅是一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，現(xiàn)在房產(chǎn)稅的征收力度不大。因?yàn)橹袊?guó)人買的房子都是把土地出讓金70年的一次性付給政府了。在這個(gè)時(shí)候，如果再跟所有的存量房，所有的老百姓再加每個(gè)月幾百塊錢的稅，可能那就比較重了。房地產(chǎn)稅核心問題是兩個(gè)方面，一增加投資、投機(jī)者的持有成本;二，更重要目標(biāo)不是這個(gè)，是為地方財(cái)政尋找到一個(gè)廣泛的、持續(xù)的財(cái)源，使他不再依賴土地財(cái)政，而且后一個(gè)是主要目的，因?yàn)槲鞣降某鞘�，至�?0%，高的地方有70%的收入是來自于房地產(chǎn)稅，持續(xù)不斷的稅收。

　　劉戈：房地產(chǎn)稅會(huì)對(duì)大城市的樓市產(chǎn)生一定影響

　　現(xiàn)在可以賣地，以后很多政府，尤其是一些中小城市的。對(duì)于房地產(chǎn)稅，我覺得在一定程度上，尤其在大城市還是有作用的。就是說，在一定程度上的話，讓那些純粹的、有幾十套，幾百套這樣的一些的人。他們的手里頭持有成本升高了以后，會(huì)拋出一些房產(chǎn)。這個(gè)量在大城市、在特大城市，還是比較大的。所以在一定程度上，會(huì)影響大家對(duì)樓市的判斷，尤其是除了對(duì)于樓市本身的影響，有更多的是對(duì)預(yù)期的影響。

　　王健林：現(xiàn)在我們建的大量保障房小區(qū)在十年、二十年以后很可能會(huì)成為未來的貧民窟

　　保障房，這是抓對(duì)了。保障房如果抓得好，達(dá)到一定比例的時(shí)候，30%或者說更多一點(diǎn)兒，那是完全能夠抑制房?jī)r(jià)，和保障中、低甚至其他一些人住房需求的，這是對(duì)的，但是我不主張大規(guī)模地建設(shè)保障房小區(qū)。

　　其實(shí)我在海外有房地產(chǎn)投資，我在倫敦的黃金地段，白金漢宮旁邊，泰晤士河[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]旁邊，取得了一個(gè)豪華公寓的開發(fā)權(quán)，包括酒店，居然要配建5%的保障房。倫敦就是根據(jù)區(qū)域，有的區(qū)域是20%，有的區(qū)域10%，最核心這種黃金地段的要配建5%，那他現(xiàn)在的保障房占市場(chǎng)的總面積，大概只有三分之一。但是在總量看，馬德里、倫敦的巴黎，保障房的總量和市場(chǎng)的總量基本上是一半對(duì)一半。那完成以后，可能不需要這么大量，他的保障房在所有小區(qū)里走配建模式，這能夠防止今后若干年后出現(xiàn)新的貧民窟。第二，現(xiàn)在單純地建保障房，政府因?yàn)樨?cái)力所限，一定是把配套最差，道路最遠(yuǎn)，土地最便宜的地方去建大量保障房。而配建，這個(gè)地要能賣得出去，一定是要過得去，至少道路要通了，水、電、煤氣要通了，才能形成市場(chǎng)上的土地。那么這種來建配套保障房，保障房也不會(huì)太差。所以我覺得現(xiàn)在大量建保障房小區(qū)，十年、二十年以后，很可能相當(dāng)一部分會(huì)成為未來的貧民窟。

　　劉戈：很多保障房建在偏遠(yuǎn)的地方不能夠形成有效住址

　　像王總剛才說的那些，就是很多保障房現(xiàn)在建在郊區(qū)，很偏遠(yuǎn)的地方，不配套的這些地方，建了保障房小區(qū)，但是不能夠形成住址，很多人有了這個(gè)房子，最后還是擠在城里面，那么最后這個(gè)房子的效用，就大打了折扣。

 

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