十八屆三中全會(huì)后發(fā)布的《決定》涉及六大方面、15個(gè)領(lǐng)域的改革，確實(shí)是一份新時(shí)期全面深化改革的綱領(lǐng)性文件。盡管直接針對(duì)房地產(chǎn)的僅有幾處，但《決定》對(duì)于土地、金融、財(cái)稅等多項(xiàng)改革都與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)。不少內(nèi)容也是對(duì)社會(huì)各界關(guān)心的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“長(zhǎng)效機(jī)制”的回應(yīng)。我們相信，隨著《決定》內(nèi)容的逐步落實(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將不斷朝著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。

    2010年以來(lái)的調(diào)控政策，如差別化的信貸稅收政策、雙向調(diào)控的思路（既增加保障性住房和支持自住性購(gòu)房，又抑制投機(jī)性購(gòu)房）在方向上是正確的。至于一些城市在一定時(shí)期內(nèi)采取的限購(gòu)政策和少數(shù)城市在審批商品房預(yù)售環(huán)節(jié)采取的限價(jià)措施，也是在市場(chǎng)化調(diào)控政策未出臺(tái)前的階段性措施。而且，以抑制投機(jī)投資為導(dǎo)向的限購(gòu)政策在一些地方是利大于弊的。

    目前我認(rèn)為，有兩個(gè)問(wèn)題需要特別引起注意。一是2020年要實(shí)現(xiàn)這些改革目標(biāo)，但就目前而言，怎么樣把一些地方現(xiàn)行的限購(gòu)、限價(jià)等調(diào)控政策、措施和《決定》明確的改革方向穩(wěn)妥過(guò)渡；二是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)地區(qū)差異性很強(qiáng)，怎么樣因地制宜地落實(shí)《決定》也是一個(gè)問(wèn)題。

    具體分析，我認(rèn)為《決定》中至少有10項(xiàng)改革內(nèi)容是與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的。

    一是明確了經(jīng)濟(jì)體制改革的核心問(wèn)題是處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。這意味著過(guò)去一些地方在房地產(chǎn)調(diào)控中采取的限購(gòu)、限價(jià)等行政性措施逐步通過(guò)市場(chǎng)化手段來(lái)代替。

    二是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。隨著土地制度改革，允許進(jìn)入城市的農(nóng)民將農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，城鄉(xiāng)用地增減掛鉤等措施，將為城市建設(shè)用地增加供應(yīng)。

    三是完善金融市場(chǎng)體系。其中提出多渠道推動(dòng)股權(quán)融資，發(fā)展并規(guī)范債券市場(chǎng)，提高直接融資比重。在城鎮(zhèn)化內(nèi)容中，還提出了研究建立“住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”。在完善社會(huì)保障制度中，還提到了“建立公開(kāi)規(guī)范的住房公積金制度，改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機(jī)制。”這些對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言都是利好的。但同時(shí)也要注意防范房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

    四是健全宏觀調(diào)控體系。宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是保持經(jīng)濟(jì)總量平衡……穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。具體到住房領(lǐng)域，就是如何保持住房供求總量的基本平衡和結(jié)構(gòu)的基本合理。中央政府要引導(dǎo)地方政府通過(guò)制定住房發(fā)展規(guī)劃，保障土地供應(yīng)，減少過(guò)分依賴房地產(chǎn)的盲目建設(shè)�！稕Q定》還提到，推進(jìn)宏觀調(diào)控目標(biāo)制定和政策手段運(yùn)用機(jī)制化，加強(qiáng)財(cái)政政策、貨幣政策與產(chǎn)業(yè)、價(jià)格等政策手段協(xié)調(diào)配合。這也涉及如何對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控的問(wèn)題。《決定》還提到了建立全社會(huì)房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，推進(jìn)部門(mén)信息共享。

    五是在財(cái)稅改革方面，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。房地產(chǎn)稅的推出將給市場(chǎng)一個(gè)預(yù)期，房地產(chǎn)企業(yè)要理性地分析一下將來(lái)的市場(chǎng)形勢(shì)。同時(shí)，我們建議在征收房產(chǎn)持有稅的同時(shí)，要減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收，以“穩(wěn)定稅負(fù)”，讓有多余住房者將多余的住房推向二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。

    六是房地產(chǎn)業(yè)與新型城鎮(zhèn)化息息相關(guān)。這涉及到房地產(chǎn)業(yè)在新型城鎮(zhèn)化中的定位，既是民生行業(yè)，又是為相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供配套服務(wù)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。在城鎮(zhèn)化方面，提出了健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制，包括賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，探索進(jìn)城農(nóng)民工將宅基地與房產(chǎn)作為資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，這將有利于提高進(jìn)城農(nóng)民工購(gòu)房和承租住房的能力�！稕Q定》還明確，把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會(huì)保障體系。

    七是在探索構(gòu)建開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)新體制中，涉及到房企如何利用好國(guó)際、國(guó)內(nèi)兩個(gè)市場(chǎng)，房企“走出去”發(fā)展將有更大空間。現(xiàn)在一些骨干房企已經(jīng)積極“走出去”了，而且國(guó)外不管是發(fā)達(dá)國(guó)家，還是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)國(guó)家，也歡迎我們到那里去開(kāi)發(fā)。

    八是規(guī)范并嚴(yán)格執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)干部用房，不準(zhǔn)多處占有住房，探索實(shí)行官邸制。這對(duì)于住房市場(chǎng)的規(guī)范也有很大好處。

    九是健全符合國(guó)情的住房保障和供應(yīng)體系，這就是通常說(shuō)的住房雙軌制問(wèn)題。住房供應(yīng)體系是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對(duì)這項(xiàng)改革的理解與把握，要與學(xué)習(xí)習(xí)近平總書(shū)記10月29日的講話結(jié)合起來(lái)。我個(gè)人還認(rèn)為，政府保障和市場(chǎng)供應(yīng)也不要截然分開(kāi)。建議在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、“夾心層”問(wèn)題突出的城市，可以適當(dāng)增加限價(jià)房、自住型商品房等供應(yīng)，但要界定清楚政府和個(gè)人在產(chǎn)權(quán)中的比例，探索共有產(chǎn)權(quán)制度；而在供大于求的城市，保障房未必一定都由政府來(lái)建，可以探索由政府向有多余住房的家庭租賃住房的方式，這樣政府少花錢(qián)，還能達(dá)到預(yù)期效果。同時(shí)，要發(fā)揮好住房公積金在幫助解決中低收入家庭住房困難戶中的作用。

    十是加快生態(tài)文明建設(shè)中，提到保護(hù)資源和環(huán)境，建立空間規(guī)劃體系，劃定生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間開(kāi)發(fā)管制界限，落實(shí)用途管制。在未來(lái)建設(shè)中，還要調(diào)節(jié)工業(yè)用地和居住用地合理比價(jià)機(jī)制，提高工業(yè)用地的價(jià)格。建議在城市建設(shè)用地中，要通過(guò)調(diào)整用地結(jié)構(gòu)來(lái)適當(dāng)增加住宅用地。與此有關(guān)的，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。盡管《決定》未涉及此事，但確也是房地產(chǎn)行業(yè)的一件大事。

    上述十處改革內(nèi)容的落實(shí)，將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。目前，地區(qū)之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)差異性很大。如何因地制宜落實(shí)《決定》也是應(yīng)當(dāng)考慮的問(wèn)題。三中全會(huì)指出，宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是保持總量平衡，防范區(qū)域性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，中央政府應(yīng)該引導(dǎo)地方政府根據(jù)各自的城鎮(zhèn)化進(jìn)程、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和百姓的住房狀況，制定住房發(fā)展規(guī)劃，保障土地供應(yīng)，保持總量平衡。同時(shí)，不光要考慮新建住房，還要規(guī)范發(fā)展二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，通過(guò)租售和保障等渠道解決好百姓的住有所居問(wèn)題。

    對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以及在明年的全國(guó)“兩會(huì)”前，一定要認(rèn)真學(xué)習(xí)《決定》中與行業(yè)相關(guān)的這些內(nèi)容，保持理性。房地產(chǎn)業(yè)隨城鎮(zhèn)化的發(fā)展還有很大前景，同時(shí)也要看到，本輪改革是全面的改革，改革的方向是堅(jiān)持社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，改革的目的是促進(jìn)社會(huì)公平正義、增進(jìn)人民福祉。所以，我們更要跳出行業(yè)看行業(yè)。如房產(chǎn)稅的出臺(tái)，對(duì)投機(jī)性購(gòu)房和大戶型、高檔的商品房將會(huì)起到一定的抑制作用；電子商務(wù)的快速發(fā)展對(duì)商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)有較大的影響，因此房企在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，也要慎重考慮。